Acheter des parts dans les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers ou SCPI est aujourd’hui le deuxième investissement préféré des Français après l’assurance-vie. En plus de permettre une grande diversité du parc immobilier à acquérir (entrepôt, immobilier vert, établissements scolaires, etc.), ce placement garantit des revenus rentables et stables, sans les soucis habituels de la gestion locative. Outre le rendement pouvant s’élever jusqu’à 4 à 6 %, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse en termes de revenus fonciers et d’imposition sur les plus-values immobilières. Avant de sauter le pas, il convient de comprendre le mécanisme et son régime fiscal.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Afin d’encourager les contribuables à investir leur argent dans l’immobilier locatif, la SCPI (ou pierre papier) a été mise en place. Il s’agit d’une société qui gère un parc immobilier (immeuble commercial, local professionnel, habitation, etc.) à la place des associés et ces derniers achètent des parts dans les actifs de la société de gestion au lieu d’acheter directement la propriété des biens en questions. Chaque mois ou année, les investisseurs reçoivent des revenus locatifs et des revenus financiers provenant du placement de capitaux.
En principe, il existe deux types de SCPI notamment la scpi rendement (qui englobe les biens comme les commerces et les bureaux) ainsi que la scpi fiscale qui vous permet de bénéficier des dispositifs de défiscalisation. Si la première option garantit des rentabilités plus élevées que la moyenne, les gains obtenus sont toutefois imposables. La seconde option quant à elle ne promet qu’un rendement de 1,5 % cependant, vous pourrez profiter des réductions d’impôts en y souscrivant. Pour en savoir davantage sur le sujet et éviter les erreurs, rendez-vous sur ce site.
L’acquisition des parts d’une SCPI présente plusieurs avantages à commencer par la mutualisation des risques. En effet, vous n’aurez pas à investir pour des travaux de rénovation ou à gérer les relations avec le locataire, contrairement à l’immobilier locatif classique. La société de gestion prend par ailleurs en charge toutes les démarches à réaliser, de plus les charges de fonctionnement sont incluses dans le prix des parts. Avec une scpi fiscale par ailleurs, vous pourrez réaliser d’importantes économies sur votre assiette d’imposition.
SCPI : les modalités fiscales à connaître
Il convient de noter que les SCPI sont des sujets fiscaux, c’est-à-dire qu’elles ne sont ni des contribuables physiques ni des personnes morales. Ainsi, une SCPI n’est pas redevable de l’impôt sur les sociétés par contre, chaque associé l’est. En effet, les gains tirés de ces placements sont fiscalement taxables par conséquent, les particuliers redevables devront s’acquitter de l’impôt sur le revenu (IR) tandis que les entreprises paient l’impôt sur les sociétés.
Depuis 2018, la mise en place du PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 % a permis d’uniformiser la fiscalité des produits financiers. Depuis, les contribuables sont soumis à un taux de 12,8 % pour les impôts et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. La même année, l’Impôt sur la fortune a été remplacé par l’IFI ou impôt sur la fortune immobilière. Comme l’assiette imposable de l’IFI regroupe l’ensemble des biens immobiliers, détenus directement ou indirectement, les gains de la SCPI sont taxés à l’IFI. Cette règlementation s’applique aussi bien à une scpi rendement qu’une scpi fiscale.
Revenus fonciers et financiers : quel est le taux d’imposition applicable ?
Pour rappel, les profits issus des parts d’une SCPI sont constitués de revenus locatifs (recettes encaissées par la location) ainsi que de revenus financiers (générés par la poche trésorerie).
Tout d’abord, la société de gestion verse les gains de la location à chaque associé, il s’agit des revenus fonciers. Ces derniers prennent la forme de quote-part équivalant aux apports sur le capital du souscripteur. Le calcul du revenu imposable varie toutefois selon le montant perçu. L’assiette fiscale comprend ainsi les recettes encaissées par la SCPI auxquelles sont déduites les charges de fonctionnement (dépenses pour l’acquisition et la gestion).
Le taux dépendra de votre tranche marginale d’imposition (TIM). Pour un régime micro-financier (gains inférieurs à 15 000 euros), l’abattement forfaitaire (PFU) est de 30 % sur les revenus fonciers bruts. Ce choix n’est donc pas adapté aux investisseurs dont la SCPI est la seule rentrée d’argent ainsi que les redevables percevant des revenus issus de la location de biens en dur. Le régime réel s’applique aux contribuables engendrant des gains supérieurs à 15 000 euros. Cette solution est conseillée aux investisseurs qui financent l’acquisition des parts via un prêt. Dans ce cas, les taux d’intérêt du crédit se révèlent plus intéressants que l’abattement forfaitaire de 30 %.
Les revenus financiers sont constitués des gains issus de la participation dans des OPCI ainsi que les intérêts de trésoreries. Ces derniers sont imposables à hauteur de 12,8 % avec des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Fiscalité sur les plus-values en cas de revente
Lors d’une cession des parts de la scpi rendement ou fiscale, les gains résultant de l’exploitation des parts cédées sont soumis à l’impôt sur les plus-values des particuliers. Les sociétés de gestion qui souhaitent céder leur bien immobilier ou leur actif sont également soumises à la même imposition. Deux situations sont à distinguer dans ce cas.
Dans le cadre d’une revente des parts, le redevable devra s’acquitter de l’impôt sur les plus-values s’il a détenu les actifs moins de 22 ans. De plus, les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % si la transaction survient avant la 30e année de détention des parts. Au-delà de ces délais, la revente sera exonérée des deux impôts (sauf les cessions inférieures à 15 000 euros).
Lorsqu’une société réalise une cession d’immeubles, les plus-values sont imposables aux plus-values immobilières. Les mêmes règles (période de détention de 22 ans et 30 ans) s’appliquent pour connaître l’abattement fiscal.
Dans le cadre d’une cession d’actifs financiers, les impositions sont appliquées aux gains reçus par chaque associé. Les plus-values mobilières sont ainsi soumises à l’impôt progressif sur le revenu accompagné des prélèvements sociaux de 17,2 %.