Les textes de loi ont vocation à protéger l'intérêt de la partie la plus faible. Il en est ainsi dans le contrat de bail d'habitation. Toutefois, des mesures sont prévues pour protéger l'intérêt du bailleur lorsque son locataire n'exécute pas son obligation de payer le loyer et les charges locatives. Il s'agit de la possibilité d'insérer une clause résolutoire dans le contrat de bail qui permettra ultérieurement au propriétaire de profiter de la procédure de commandement de payer. Cette procédure obéit toutefois à certaines règles qu'il convient à la fois pour le locataire et pour le bailleur de bien maîtriser.
L'importance de la clause résolutoire
Cette clause est présente dans la quasi-totalité des contrats de bail. Cela s'explique par la nécessité pour le bailleur d'anticiper les défaillances de son locataire. Comme la loi protège plus l'intérêt de ce dernier, le bailleur n'est autorisé à l'expulser qu'au terme de plusieurs mois. Pourtant à défaut de cette clause, il risque de ne pas obtenir de son locataire les loyers ainsi que les charges au cours de ce délai.
D'où l'importance pour le propriétaire d'insérer la clause résolutoire dans le contrat de bail. En effet, elle lui offre une meilleure sécurité juridique. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il s'agit d'une clause qui prévoit la possibilité pour le propriétaire de résilier de plein droit unilatéralement le contrat de bail si le locataire manque à son obligation de régler son loyer et ses charges locatives aux échéances convenues dans le contrat. Le bailleur n'a pas la faculté de résilier unilatéralement le contrat de bail sans cette clause résolutoire. En effet, il devra saisir le tribunal pour obtenir une décision d'expulsion du locataire pour cause de loyer impayé. Elle est donc de lourde de conséquence pour le locataire dans la mesure où le bailleur dispose de ce droit de résilier unilatéralement le contrat de bail.
L'importance pour les deux parties de bien connaitre les effets et les conditions de validités de cette clause
Pour rééquilibrer la balance, la loi ne l'autorise que sous certaines conditions sous peines de nullité. Tout d'abord, cette clause ne peut produire effet qu'à partir de la notification du locataire. En effet, le bailleur doit faire notifier au locataire un commandement de payer. Elle ne peut donc prendre au dépourvu le locataire car le bailleur est dans l'obligation de l'avertir à travers le commandement de payer. Ensuite, à partir de la notification de ce commandement de payer, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régler son impayé ou pour demander au juge un délai de paiement. Enfin, elle ne peut produire effet que dans les cas prévus par la loi dont fait partie le cas du loyer impayé.
Il est à noter que le défaut de paiement même partiel du loyer et des charges locatives suffit pour le bailleur de déclencher cette procédure d'impayé et de condamner ainsi le locataire à payer sa dette ou à défaut de paiement, de résilier le contrat de bail et aussi de l’expulser au terme de cette procédure. De son côté, le propriétaire ne pourra également pas réclamer le paiement des loyers et des charges datant de plus de trois ans.
Il s'avère alors important à la fois pour le locataire ainsi que pour le bailleur de connaitre les conditions de validité ainsi que les effets juridiques de la clause résolutoire et du commandement de payer.
L'importance du commandement de payer
Pour régler le litige, la procédure d'impayé prend son cours à partir de la notification du commandement de payer. Il s'agit d'un acte extrajudiciaire délivré par un huissier de justice qui ordonne le locataire d'exécuter son obligation de régler ses loyers et ses charges locatives. En effet, étant un contrat synallagmatique, dans le cas de manquement de l'une des parties, l'autre est en droit de réclamer au débiteur la prestation prévue ou même de ne pas exécuter la sienne grâce à l'exception d'inexécution.
Il est tout d'abord important de noter sa distinction avec l'injonction de payer. Cette dernière est une procédure ayant pour objet d'obtenir du juge une ordonnance d'injonction de payer afin de recouvrer les loyers impayés. C'est donc un acte judiciaire contrairement au commandement de payer qui est un exploit d'huissier. Mais l'un comme l'autre a pour objet de régler le litige occasionné par la défaillance du locataire.
Les conditions de validité du commandement de payer
Il convient de préciser que le commandement de payer obéit à des conditions de validité afin de protéger l'intérêt du locataire. Il s'agit des conditions de forme, de fond et de délai. Comme souligné précédemment, il doit tout d'abord être signifié par un huissier de justice. Il doit être notifié au locataire ainsi qu'à sa caution s'il y en a. Ensuite, il faut également qu'il reproduit sous peine de nullité certaines dispositions légales. Il s'agit des premiers alinéas de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990. Puis, le montant exact des sommes dues doivent être mentionné dans cet acte. Enfin, le bailleur doit laisser au locataire un délai de deux mois pour essayer de régler son impayé ou d'obtenir du juge un délai de paiement. Durant ce délai, le locataire pourra aussi saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) dont l'adresse doit obligatoirement être renseigné dans le commandement de payer. Le bailleur n'est autorisé d'expulser son locataire qu'au delà de ce délai de deux mois. Mais pour éviter l'abus de ce droit, le locataire a la possibilité, durant ce délai, de contester le commandement de payer auprès des tribunaux. Par exemple, si les impayés en question date de plus de trois ans ou si la dette réclamée n'existe pas. Dans ce cas, si la contestation est justifiée par les tribunaux, la procédure d'impayé prend fin.
Dans tous les cas, il est important de connaître les différentes étapes de cette procédure ainsi que des différentes issues suivant la réaction du locataire
La procédure d'impayé et les différentes issues selon la réaction du locataire
La procédure d'impayé suit son cours à compter de la notification, au locataire et éventuellement à sa caution, du commandement de payer par exploit d'huissier de justice. À défaut de notification de la caution, ce dernier pourra refuser de payer les pénalités ou les intérêts de retard. Mais avant cela, il faut également que le bailleur fasse les relances du locataire. Tout d'abord, il doit envoyer des lettres de relance des loyers et des charges impayées auprès du locataire et de sa caution. Ensuite, si après plusieurs relances infructueuses, le bailleur doit lui transmettre une lettre de mise en demeure. Si le locataire ne réagit toujours pas, le bailleur doit informer la caution du non-paiement des impayés et qu'après plusieurs relances, il n'a toujours pas eu de retour venant de ce dernier. Ce n'est qu'après tout cela que le propriétaire fera signifier par le biais d'un huissier de justice, le commandement de payer. Durant ce délai, plusieurs cas de figures peuvent être envisagées.
Si le locataire règle sa dette, la procédure prend fin. Dans le cas où un plan d'apurement a été convenu entre les deux parties pour régler les impayés, la procédure est temporairement suspendue. Il est à noter que le plan d'apurement est un accord à l'amiable permettant aux deux parties de planifier le remboursement des dettes locatives. Ces dettes pourront par exemple être réparties en plusieurs échéances.
Le locataire pourra également saisir les tribunaux pour contester le commandement de payer. S'il obtient gain de cause, la procédure prendra fin. Mais dans le cas contraire, la procédure se poursuit. Il peut aussi demander une aide financière pour rembourser sa dette locative auprès du fonds de solidarité pour le logement (FSL). Si c'est le cas, il règle sa dette et la procédure d'impayé est clôturée. Par contre s'il ne s'acquitte pas de sa dette au terme de ce délai et qu'aucun plan d'apurement n'a été réalisé, le bailleur est en droit l'assigner en justice pour faire constater la résiliation du contrat et d'ordonner l'expulsion du locataire. Peu importe la part restante, il est toujours possible pour le bailleur d'obtenir du juge l'expulsion du locataire.
Compte tenu du fait de la complexité de cette procédure, il appartient à chaque partie du contrat de bail d'habitation de bien maîtriser chacune de ces étapes pour mieux faire valoir leurs droits respectifs.